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REITs: O que é, diferenças entre os FII e como investir

Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são instrumentos financeiros que permitem investir em imóveis comerciais de forma diversificada e acessível. Funcionam como empresas que detêm, financiam ou operam propriedades imobiliárias, distribuindo lucros aos acionistas. São uma opção atrativa para investidores interessados no mercado imobiliário sem aquisição direta de propriedades.

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são uma forma de investimento imobiliário que permite aos investidores obterem exposição ao mercado imobiliário de uma maneira mais acessível e diversificada.

Eles funcionam como uma espécie de fundo imobiliário, mas são negociados em bolsa americana, o que os torna mais líquidos e acessíveis do que outras opções de investimento.

Os REITs têm se tornado cada vez mais populares nos últimos anos, atraindo investidores de todos os tipos, desde pequenos individuais até grandes instituições financeiras. 

Isso se deve ao fato de que esse tipo de investimento oferece uma combinação única de rendimento e diversificação, além de ser uma opção de investimento relativamente segura.

No entanto, é importante lembrar que os REITs também são expostos aos riscos do mercado imobiliário, e os investidores devem estar cientes disso antes de tomar qualquer decisão de investimento. 

Neste artigo, vamos examinar em detalhes o que são, como eles funcionam e quais são os prós e contras de investir neles.

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O que são REITs?

REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que investem em imóveis comerciais, tais como shoppings centers, edifícios corporativos, hotéis e outros tipos de propriedades. 

Mas, é muito importante deixar claro que investimentos em REITs não funcionam no Brasil, sendo apenas possível realizá-lo nos Estados Unidos, pela bolsa americana.

Elas são criadas para permitir que pessoas comuns invistam em imóveis comerciais, sem precisar comprar ou gerenciar um imóvel por conta própria. 

Os REITs geralmente pagam os dividendos em dólar regularmente aos seus investidores, com base nos lucros gerados pelos imóveis que possuem.

Existem alguns tipos de REITs. Entre os principais, estão: as de renda, que investem em imóveis com o objetivo de gerar renda a partir do aluguel, e o investimento de desenvolvimento, que investem em projetos de construção e desenvolvimento imobiliário. 

Os REITs também podem ser classificados de acordo com o tipo de imóvel que investem, como de escritórios, residenciais e de hotéis, entre outros.

Para ser uma REIT, uma empresa deve atender a certos requisitos tributários, incluindo o fato de distribuir a maior parte de seus lucros para os investidores em forma de dividendos. 

Isso pode ser atraente para investidores que buscam uma fonte de renda regular e sólida, mas é importante lembrar que os investimentos também estão sujeitos aos riscos do mercado imobiliário e devem ser avaliados cuidadosamente antes de serem feitos.

Como os REITs funcionam?

Os REITs funcionam de maneira semelhante a outros tipos de empresas de investimento, como fundos mútuos e ETFs (Exchange Traded Funds). 

Eles permitem que os investidores comprem ações em uma empresa que investe em imóveis comerciais, permitindo que os investidores obtenham exposição ao mercado imobiliário sem precisar comprar ou gerenciar um imóvel por conta própria.

Quando uma pessoa compra ações de um REIT, ela está investindo na empresa e se tornando um sócio do investimento. O REIT usa o dinheiro dos investidores para adquirir imóveis comerciais e gerar renda a partir do aluguel ou da venda deles. 

Além disso, distribui uma parte dos lucros gerados pelos imóveis aos investidores em forma de dividendos.

Os investidores em REITs podem comprar ou vender suas ações em dólar através da bolsa americana, assim como acontece com outras ações. 

Isso permite que os investidores obtenham liquidez para suas ações e ajustem sua exposição ao mercado imobiliário americano de acordo com suas necessidades e objetivos de investimento. 

Tipos de REITs

Existem alguns tipos importantes de REITs e conhecê-los faz toda a diferença. Entenda!

Equity

Um Equity é um tipo de Real Estate Investment Trust que investe diretamente em imóveis comerciais, ao invés de investir em títulos de dívida imobiliária, como os Mortgage. 

Sendo assim, eles compram, possuem e gerenciam imóveis comerciais, como shoppings centers, edifícios corporativos, hotéis e outros tipos de propriedades, com o objetivo de gerar renda a partir do aluguel desses imóveis.

Mortgage

Um Mortgage é um tipo de REIT que investe em títulos de dívida imobiliária, como hipotecas, em vez de investir diretamente em imóveis comerciais. 

Os Mortgage compram esses títulos de dívida com o objetivo de gerar renda em dólar a partir dos juros pagos pelos devedores.

Além disso, são uma forma de investimento que permite que pessoas comuns invistam no mercado imobiliário de dívida, sem precisar comprar ou gerenciar imóveis por conta própria. 

Eles geralmente pagam dividendos regulares aos seus investidores, com base nos juros gerados pelos títulos de dívida que possuem.

Hybrid

Hybrid é um tipo de fundo de investimento imobiliário que combina elementos de REITs de renda e de desenvolvimento. 

Os REITs de renda são empresas investindo em imóveis já existentes, enquanto os de desenvolvimento são empresas que investem em projetos de construção ou desenvolvimento de imóveis.

Os Hybrid investem tanto em imóveis já existentes como em projetos de construção ou desenvolvimento, o que lhes permite ter uma fonte diversificada de renda. 

Eles podem ser uma opção atraente para investidores que procuram uma exposição ao mercado imobiliário, mas que também desejam ter uma fonte de renda consistente e possivelmente crescente em dólar.

REITs públicos não listados ou PNLRs

Os REITs públicos não listados (PNLRs, sigla em inglês para Public Non-Listed REITs) são fundos de investimento imobiliário que possuem algumas características semelhantes aos investimentos listados em bolsa, mas não são negociados em uma bolsa de valores. 

Em vez disso, os PNLRs são vendidos diretamente a investidores pelas próprias empresas ou através de intermediários financeiros.

Além disso, podem investir em uma ampla variedade de ativos imobiliários, como imóveis comerciais, residenciais, de armazenamento e de lazer. 

Private

Os Private REITs (Real Estate Investment Trusts) são fundos de investimento imobiliário que são vendidos diretamente a investidores qualificados, geralmente através de ofertas privadas. 

Eles são chamados de “private” porque não são negociados em uma bolsa de valores e só estão disponíveis para um pequeno grupo de investidores.

Principais setores de REITs

Alguns dos principais setores de REITs incluem:

Imóveis comerciais: Os REITs de imóveis comerciais investem em imóveis como edifícios corporativos, shoppings centers, hotéis e galpões industriais.

  • Imóveis residenciais: investem em imóveis para aluguel, como apartamentos, casas e condomínios.
  • Imóveis de armazenamento:investem em imóveis para armazenamento, como centros de armazenamento de self-service e armazéns.
  • Imóveis de lazer: investem em imóveis relacionados ao lazer, como parques temáticos, resorts e campos de golfe.
  • Imóveis médicos: investem em imóveis relacionados à saúde, como hospitais, clínicas e centros de cuidados médicos.
  • Imóveis industriais: investem em imóveis relacionados à indústria, como fábricas e galpões industriais.
  • Imóveis de escritórios: investem em edifícios corporativos e outros imóveis de escritórios.

É importante notar que muitos REITs podem investir em mais de um tipo de ativo imobiliário, o que pode oferecer uma exposição mais diversificada ao mercado imobiliário.

Diferença entre REITs e FIIs

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) e os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são dois tipos de fundos de investimento que permitem que os investidores tenham exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir uma propriedade imobiliária individual. 

A primeira diferença entre os investimentos, é que esse tipo de investimento é realizado apenas nos Estados Unidos. Por isso, para conseguir esse tipo de investimento, é necessário criar uma conta em uma corretora que funcione lá, como Nomad e Avenue, por exemplo.

Já os investimentos em FIIs são feitos no Brasil e podem ser realizados por quem estiver dentro das condições que se referem a ele. 

Uma diferença chave é que os REITs são uma estrutura de investimento focada exclusivamente em ativos imobiliários e com uma obrigação de distribuir pelo menos 90% de seu lucro líquido anual aos investidores. Já os FIIs são um tipo de investimento mais amplo que pode incluir ativos imobiliários ou outros tipos de ativos financeiros e não têm a obrigação de distribuir lucros aos investidores.

Outra diferença importante é que os REITs são regulamentados pela Securities and Exchange Commission (SEC) dos EUA e devem atender a certas exigências de divulgação e governança, enquanto os FIIs não são regulamentados pela SEC, pois se trata de uma bolsa e lugares diferentes e podem ter menos transparência financeira.

Porém, os FIIs também são regulamentados no Brasil por meio da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e da lei nº 13.874/2019.

Em resumo, os REITs e os FIIs são ambas opções de investimento atraentes para os investidores que procuram investimentos para retorno em dólar e exposição ao mercado imobiliário, com a vantagem da dolarização de patrimônio através dos REITs, mas eles têm algumas diferenças importantes em termos de estrutura, regulamentação e liquidez. 

É importante que os investidores façam sua própria pesquisa e compreensão aprofundada de ambos os tipos de fundos antes de investir neles.

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Como investir em REITs?

Existem várias maneiras de investir em REITs (Real Estate Investment Trusts). Aqui estão algumas dicas gerais para investir:

  • Escolha uma empresa qualificada que atua nos Estados Unidos para não ter qualquer tipo de problema no momento de realizar seus investimentos.
  • Escolha um REIT adequado: Existem vários tipos de REITs, cada um investindo em um tipo diferente de imóvel. Escolha um investimento que se adequa às suas metas de investimento e ao seu perfil de risco.
  • Faça sua pesquisa: Faça uma pesquisa aprofundada sobre o REIT escolhido, incluindo o tipo de imóveis em que ele investe, seus resultados financeiros passados e o desempenho de suas ações.
  • Considere a liquidez: Os investimentos listados na bolsa são geralmente mais líquidos do que os REITs não listados, o que significa que é mais fácil vender suas ações rapidamente se precisar de acesso ao dinheiro investido. No entanto, é importante notar que a liquidez pode variar dependendo do REIT e do mercado em geral.
  • Considere o custo: Esse tipo de investimento geralmente inclui a taxa de administração e outras taxas. Esses custos podem ter um impacto significativo sobre o retorno final do seu investimento.
  • Diversifique seus investimentos: Considere investir em vários REITs diferentes para diversificar o risco de seu portfólio.
  • Considere os riscos: Como qualquer outro investimento, os REITs envolvem riscos. Fique atento aos principais riscos de investir em REITs, como o risco de mudanças nas taxas de aluguel e o risco de desvalorização dos imóveis.

Em resumo, investir em REITs pode ser uma opção atraente para os investidores que procuram exposição ao mercado imobiliário, mas é importante fazer sua pesquisa e considerar cuidadosamente os riscos e os custos antes de tomar qualquer decisão de investimento.

Vale a pena investir em REITs?

Como mencionado anteriormente, os REITs são fundos de investimento imobiliário que investem em uma ampla variedade de ativos imobiliários, como imóveis comerciais, residenciais, de armazenamento e de lazer.

Eles são uma opção atraente para os investidores que procuram exposição ao mercado imobiliário, mas que desejam ter uma propriedade direta de um ou mais imóveis.

No entanto, é importante lembrar que, como qualquer outro investimento, os REITs envolvem riscos e não são adequados para todos os investidores. 

Alguns dos principais riscos de investir em REITs incluem o risco de mudanças nas taxas de aluguel, o risco de desvalorização dos imóveis e o risco de flutuações nos preços das ações.

Além disso, os REITs podem ter um custo de investimento, como taxas de administração, que podem ter um impacto sobre o retorno final do seu investimento.

Antes de investir em REITs, é importante fazer sua própria pesquisa e compreensão aprofundada dos REITs e avaliar se eles são adequados para suas metas de investimento e perfil de risco. 

É recomendável consultar um profissional financeiro qualificado para obter aconselhamento e orientação antes de tomar qualquer decisão de investimento.

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Leo Fittipaldi
Leo Fittipaldi
Fundador da Dolarame e analista de investimentos certificado (CNPI 3214). Já foi analista de risco na maior Asset do Brasil, atuando em fundos de investimentos com alguns bilhões de reais sob gestão. Atualmente é um dos maiores especialistas em investimentos internacionais do país.

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