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FIIs e REITs: principais diferenças e vantagens de investir

REITs (Real Estate Investment Trusts) e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são meios de investimento que permitem aos investidores acessar o mercado imobiliário de forma eficiente. Ambos são estruturas que investem em propriedades e geram renda por meio de aluguéis, mas diferem em termos de localização, regulamentação e tributação, tornando essencial compreender suas nuances antes de investir.
Pessoa passando chaves de imóvel enquanto recebe dinheiro para indicar diferença entre fiis e reits

O investimento em ativos imobiliários é uma estratégia sólida para construir riqueza e garantir uma fonte de renda passiva. Dois meios de investimento amplamente reconhecidos nesse campo são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Real Estate Investment Trusts (REITs).

Embora ambos tenham o objetivo de oferecer exposição ao mercado imobiliário, eles diferem em termos de localização, estrutura legal, tributação e diversificação. Neste artigo, vamos explorar as principais diferenças entre FIIs e REITs, bem como as vantagens de investir em cada uma delas.

Essa análise vai te ajudar a tomar decisões mais informadas ao considerar como alocar seus recursos no mercado imobiliário global.

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Diferenças entre REITs e FIIs

Ao mergulhar no mundo dos investimentos imobiliários, é extremamente importante entender as diferenças entre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que são investimentos na bolsa brasileira, e os Real Estate Investment Trusts (REITs), que são investimentos na bolsa americana.

Esses dois meios de investimento oferecem oportunidades distintas, começando com diferenças significativas em termos de localização, tributação e diversificação.

Enquadramento

Uma das diferenças fundamentais entre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Real Estate Investment Trusts (REITs) é o próprio enquadramento legal e estrutural. Enquanto os FIIs são veículos de investimento que funcionam como fundos de investimento, os REITs são empresas que detêm e gerenciam ativos imobiliários. Esse enquadramento distinto tem implicações significativas para os investidores.

Os REITs têm a vantagem de serem empresas, o que lhes permite se alavancar com relativa facilidade, adquirindo financiamento adicional para investir em mais propriedades. Eles também podem acessar o mercado de capitais para levantar fundos e expandir suas carteiras de propriedades.

Em contrapartida, os FIIs geralmente enfrentam restrições mais rígidas quando se trata de alavancagem, tornando a expansão de sua carteira mais desafiadora.

Alguns métodos comuns de alavancagem para REITs incluem a emissão de títulos e empréstimos hipotecários, enquanto os FIIs podem recorrer à captação de recursos por meio de emissões de novas cotas ou empréstimos, mas com limitações definidas pelas regulamentações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil.

Essa diferença fundamental no enquadramento legal entre FIIs e REITs influencia diretamente suas estratégias de investimento e suas capacidades de crescimento.

Localização

Uma das diferenças essenciais entre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Real Estate Investment Trusts (REITs) está intimamente relacionada à sua localização geográfica e ao contexto regulatório que os cerca.

FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário):

Os FIIs operam sob regulamentações específicas estabelecidas pelas autoridades financeiras locais, como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil. Essa regulamentação molda a estrutura e as regras que os FIIs devem seguir, desde a forma como são constituídos até as obrigações de divulgação.

A localização dos ativos imobiliários dos FIIs geralmente está dentro do país onde o fundo é baseado, embora alguns FIIs possam buscar exposição internacional por meio de investimentos em ativos estrangeiros. No entanto, a maior parte de sua carteira tende a estar concentrada em propriedades dentro das fronteiras nacionais.

REITs (Real Estate Investment Trusts):

Os REITs têm sua origem nos Estados Unidos, onde são regulados pelo Internal Revenue Service (IRS) e pela U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). No entanto, os REITs também existem em outros países, cada um com seu próprio conjunto de regras e regulamentos. Nos EUA, eles são obrigados a cumprir critérios específicos para obter o status de REIT.

A principal distinção em termos de localização é que os REITs podem proporcionar aos investidores a oportunidade de acessar o mercado imobiliário global. Isso ocorre porque muitos REITs diversificam suas carteiras com investimentos em uma ampla gama de propriedades, incluindo imóveis internacionais, como hotéis, escritórios e shoppings em diferentes países.

Portanto, ao considerar a localização geográfica como um fator-chave em sua decisão de investimento entre FIIs e REITs, é importante entender que os FIIs tendem a ser mais voltados para o mercado doméstico, enquanto os REITs podem oferecer uma exposição mais ampla e global ao mercado imobiliário.

Tributação

Outro aspecto essencial a considerar é a tributação. No Brasil, os FIIs oferecem uma vantagem atrativa para investidores individuais, uma vez que geralmente proporcionam isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos e 20% de tributação sobre o lucro na venda das cotas.

Em contrapartida, nos Estados Unidos, os REITs são obrigados a distribuir a maior parte de seus lucros como dividendos, e os acionistas individuais são tributados de acordo com as leis fiscais dos EUA. Mas, em resumo, as vendas dos REITs até R$35 mil são isentos de imposto de renda e para quem é brasileiro, os dividendos são tributados em 30%.

Diversificação

A diversificação é uma consideração vital ao escolher entre FIIs e REITs. Ambos oferecem oportunidades para diversificar o portfólio em ativos imobiliários, mas os REITs têm uma vantagem significativa em termos de diversificação setorial.

Enquanto os FIIs podem investir em diversos tipos de propriedades, incluindo imóveis comerciais, residenciais e shoppings, sua capacidade de diversificação pode ser limitada em comparação com os REITs.

Para ilustrar essa diferença, considere setores específicos, como data centers, self-storage, torres de comunicação e cassinos. Os REITs têm a flexibilidade de investir em nichos de mercado, como o setor de data center, por meio de empresas como DLR (Digital Realty Trust) e EQIX (Equinix), ou em outros setores mencionados, como PSA (Public Storage), CCI (Crown Castle International) e VICI Properties.

Essa diversificação setorial permite aos investidores acesso a oportunidades variadas e potencialmente lucrativas que podem não estar disponíveis por meio de FIIs, tornando os REITs uma escolha atraente para aqueles que buscam ampliar seu portfólio com uma ampla gama de ativos imobiliários.

Tipos de REITs

Dentro do universo dos REITs existem várias categorias que definem sua estratégia de investimento. Cada tipo de REIT tem suas próprias características e objetivos, proporcionando uma variedade de opções para os investidores considerarem.

As principais categorias de REITs incluem Equity REITs, Mortgage REITs e Hybrid REITs.

Equity REITs (REITs de Capital):

Os Equity REITs são os mais comuns e conhecidos. Eles são especializados em deter e operar propriedades imobiliárias, como escritórios, apartamentos, shoppings, hoteis e outros tipos de imóveis.

A principal fonte de receita dos Equity REITs vem do aluguel dessas propriedades para inquilinos. Além disso, eles podem obter ganhos de capital com a compra e venda de ativos imobiliários.

A principal característica dos Equity REITs é a distribuição de dividendos, pois são obrigados a distribuir a maior parte de seus lucros como dividendos aos acionistas (90% dos lucros). Isso os torna uma escolha popular entre investidores em busca de renda passiva.

Mortgage REITs (REITs Hipotecários):

Os Mortgage REITs não detêm propriedades físicas, em vez disso, investem em hipotecas e títulos garantidos por hipotecas. Sua principal fonte de receita é obtida através dos juros e dos pagamentos das hipotecas.

Os Mortgage REITs emitem seu próprio capital para comprar ou financiar essas hipotecas. Esses REITs são conhecidos por sua alta distribuição de dividendos, mas também estão sujeitos a riscos de taxa de juros e volatilidade do mercado de hipotecas.

Portanto, eles podem atrair investidores em busca de rendimentos elevados, mas que estão dispostos a assumir riscos adicionais.

Hybrid REITs (REITs Híbridos):

Os Hybrid REITs são uma combinação dos dois tipos anteriores, investindo tanto em propriedades imobiliárias quanto em instrumentos de dívida imobiliária, como hipotecas e títulos garantidos por hipotecas. Isso proporciona uma diversificação adicional ao seu portfólio.

Os Hybrid REITs podem oferecer uma combinação de renda de aluguel e receita de juros, proporcionando um equilíbrio entre os aspectos de distribuição de dividendos e ganhos de capital. Essa diversificação pode ajudar a reduzir a volatilidade da carteira e atrair investidores em busca de uma abordagem equilibrada para o investimento imobiliário.

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FIIs ou REITs: em qual mercado imobiliário investir?

Ao considerar investir no mercado imobiliário, é essencial entender as vantagens e considerações relacionadas aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Real Estate Investment Trusts (REITs). Vamos explorar mais profundamente as vantagens e desafios dos REITs em comparação com os FIIs.

Vantagens dos REITs:

  • Acesso a diversificação global: Os REITs oferecem uma oportunidade única de diversificação global, permitindo que os investidores tenham exposição a diferentes mercados imobiliários em todo o mundo. Além disso, eles podem se beneficiar do investimento em dólar, o que pode servir como uma forma de proteção contra flutuações cambiais.
  • Rendimentos atrativos: Muitos REITs são conhecidos por seus dividendos atraentes, uma vez que são obrigados por lei a distribuir a maior parte de seus lucros como dividendos (90% dos lucros). Isso pode ser especialmente atraente para investidores que buscam renda passiva.
  • Liquidez: Os REITs são negociados na bolsa de valores americana, proporcionando uma liquidez relativamente alta em comparação com investimentos diretos em propriedades físicas. Os investidores podem comprar e vender ações de REITs com facilidade.
  • Profissionalismo de gestão: Os REITs são geralmente gerenciados por equipes profissionais de gestão de investimentos imobiliários, que têm expertise em adquirir, operar e otimizar propriedades.
  • Enquadramento como empresa: O status de empresa dos REITs oferece vantagens significativas, como a capacidade de se alavancar com facilidade para adquirir financiamento adicional e expandir suas carteiras de propriedades. Isso permite aos REITs buscar oportunidades de crescimento de forma mais eficaz em comparação com FIIs.
  • Setores exclusivos: Os REITs têm uma variedade impressionante de setores em que podem investir, incluindo aqueles mencionados anteriormente, como data centers, self-storage, torres de comunicação e cassinos. Essa diversificação setorial oferece aos investidores acesso a uma ampla gama de oportunidades de investimento que podem não estar disponíveis por meio de FIIs, tornando os REITs uma escolha versátil para construir um portfólio de investimentos imobiliários diversificados.

Vantagens dos FIIs:

  • Acesso ao mercado local: Os FIIs são uma escolha comum no Brasil, já que proporcionam aos investidores exposição ao mercado imobiliário nacional
  • Potencial para isenção de IR: No Brasil, os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que é uma vantagem fiscal em relação à tributação de 30% sobre os dividendos dos REITs
  • Diversificação dentro do mercado local: Os FIIs podem oferecer diversificação dentro do mercado imobiliário local, incluindo diferentes tipos de ativos, como imóveis comerciais, residenciais e shoppings.

Considerações importantes sobre os FIIs:

  • Limitações geográficas: Os FIIs estão mais concentrados em mercados locais, o que pode limitar a diversificação global.
  • Tributação sobre ganho de capital: Embora os rendimentos sejam isentos de imposto de renda, os ganhos de capital na venda de cotas de FIIs podem ser tributados.
  • Menor liquidez: Em comparação com ações de REITs negociadas em bolsas, as cotas de FIIs podem ter uma liquidez menor.

A escolha entre FIIs e REITs dependerá dos objetivos de investimento, tolerância ao risco e preferências individuais. Cada opção oferece oportunidades únicas para acessar o mercado imobiliário, e é importante avaliar cuidadosamente os prós e contras antes de tomar decisões de investimento.

Em conclusão, a diversificação e pesquisa adequada são fundamentais para tomar decisões melhores e bem-sucedidas, e podem revelar o potencial atrativo dos REITs como uma escolha sólida no mercado imobiliário global.

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Leo Fittipaldi
Leo Fittipaldi
Fundador da Dolarame e analista de investimentos certificado (CNPI 3214). Já foi analista de risco na maior Asset do Brasil, atuando em fundos de investimentos com alguns bilhões de reais sob gestão. Atualmente é um dos maiores especialistas em investimentos internacionais do país.

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